DEMANDE DE CRÉDIT : CE QU’IL FAUT SAVOIR

Indispensable sésame en vue de conclure une transaction immobilière, la demande de crédit est une étape aussi longue que complexe. En effet, dans la très grande majorité des cas, devenir propriétaire nécessite d’obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque, avec tout ce que cette démarche implique de documents à fournir, de garanties à présenter et de précautions à prendre. Cette section de notre Guide pratique sur le crédit immobilier vous dit tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans une demande de prêt immobilier.

Demande de crédit : combien pouvez-vous emprunter ?

Avant même de chercher à obtenir un crédit immobilier, vous devez commencer par calculer la somme que vous pourrez emprunter auprès de votre banque. Cette somme est déterminée par ce qu’on appelle la « capacité d’endettement », c’est-à-dire les montants maximum que vous pourrez être amenés à rembourser chaque mois, et par le taux d’intérêt de l’emprunt qui déterminera le montant total de votre prêt.

La capacité d’endettement

Les établissements financiers se montrent très attentifs à la question de la capacité d’endettement au moment de votre demande de crédit. En principe, celle-ci en doit pas dépasser 33 % de vos revenus, soit un tiers de tout ce que vous gagnez.

Les 67 % restants sont considérés comme le « reste à vivre », c’est-à-dire les sommes nécessaires, chaque mois, pour vivre convenablement. Il est indispensable d’en passer par ce calcul pour estimer votre prêt. Pour cela, utilisez le simulateur Vousfinancer qui vous aidera à calculer le montant maximum de vos mensualités, donc la somme totale que vous êtes en mesure d’emprunter, avant de faire votre demande de crédit immobilier.

Trouver le bon taux d’intérêt pour obtenir un crédit immobilier intéressant

Bien entendu, la somme que vous serez en mesure d’emprunter dépend grandement du taux d’intérêt auquel vous pourrez prétendre. Le taux d’intérêt détermine le coût final de votre emprunt, en fonction des sommes que vous devrez payer à la banque pour qu’elle consente à votre demande de crédit immobilier.

Le taux d’intérêt est fonction de deux facteurs :

  • Les taux moyens au moment où vous déposez une demande de crédit;
  • Les leviers qui sont les vôtres pour négocier un crédit à votre avantage.

Les taux étant très changeants et les banques de plus en plus exigeantes, la meilleure solution consiste à passer par un courtier en crédit immobilier. Celui-ci aura pour but de vous trouver la meilleure solution en fonction de votre situation personnelle et professionnelle.

Obtenir un crédit immobilier : les critères d’acceptation des banques

Une fois que vous connaissez le montant que vous êtes en mesure d’emprunter, il vous reste à convaincre votre banque de vous prêter la somme en question. Une étape qui n’est jamais une mince affaire. Pour une demande de crédit en bonne et due forme, votre banque va opposer plusieurs critères économiques et professionnels. Voici les trois plus importants à prendre en compte au moment de monter votre dossier de demande de prêt immobilier : l’apport personnel, la situation professionnelle et l’épargne.

L’apport personnel, essentiel pour toute demande de prêt immobilier

L’apport personnel est une somme que vous possédez en propre et que vous injectez dans votre crédit immobilier. De plus en plus de banques exigent de leurs clients qu’ils aient un apport personnel pour toute demande de crédit : c’est à la fois une sécurité pour elles, et une preuve du sérieux financier du ménage. En outre, cette somme sert généralement à payer les frais de notaire et/ou les frais d’agence.

En général, l’apport personnel doit correspondre au moins à 10 % de la somme totale empruntée, soit 20 000 € pour un emprunt de 200 000 €. Plus votre apport est élevé, plus vous serez en mesure de négocier votre taux d’intérêt à la baisse et ainsi obtenir un crédit immobilier dans les meilleures conditions.

La situation professionnelle

Autre critère essentiel pour une demande de crédit immobilier : votre situation professionnelle. On sait à quel point il est difficile d’obtenir un crédit immobilier avec un CDD ou tout autre contrat précaire, ou si vous êtes chef d’entreprise ou auto-entrepreneur. En bref, mieux vaut avoir une certaine sécurité de l’emploi pour pouvoir bénéficier d’un emprunt.

L’avantage d’un ménage, c’est qu’il emprunte à deux : n’hésitez pas à faire valoir en priorité celui des deux membres du couple celui qui a la situation professionnelle la plus favorable. Pour ce critère de demande de crédit, les revenus ne sont pas en cause : il est plus sûr, pour une banque, de prêter de l’argent à une personne en CDI qui gagne modestement sa vie, mais qui a de meilleures chances de conserver son emploi, qu’à un chef d’entreprise qui gagne quatre fois plus, mais sans filet de sécurité.

L’épargne, une preuve de votre sérieux financier

Pour toute demande de prêt immobilier, l’un des critères majeurs de la banque consiste à prouver votre sérieux financier. Pour préparer votre dossier de demande de crédit, vous avez donc tout intérêt à :

  • Ne pas avoir subi de découvert durant les 6 derniers mois
  • Ne pas avoir d’autre crédit en cours (affecté ou non)

Et bien sûr, avoir une épargne solide. Le fait de posséder un livret A bien garni ou d’avoir placé de l’argent dans un PEL (Plan épargne logement – qui vous servira d’apport personnel) ou dans un CEL (Compte épargne logement) permet de démontrer à votre banque votre sérieux financier.

En somme, avant toute demande de crédit, mieux vaut avoir été fourmi plutôt que cigale !

Les aides au financement

Ajoutons un critère facultatif qui fera du bien à votre dossier de demande de prêt immobilier : les aides au financement dont vous pouvez bénéficier. Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro (uniquement pour les primo-accédants) ou à toute autre forme de prêt aidé (prêt 1 % Logement ou autre), n’hésitez pas à le mettre en valeur auprès de votre banque.

Les différents frais à prendre en compte pour votre demande de crédit immobilier

Enfin, dernier point : votre demande de crédit ne doit pas seulement prendre en compte votre capacité d’endettement et les mensualités que vous allez devoir rembourser. Obtenir un crédit immobilier engendre quantité de frais annexes auxquels on ne pense pas immédiatement, et qui s’ajoutent au montant du prêt ou qui sont à payer au moment de la signature de l’offre de crédit.

Les frais à payer immédiatement

Certains frais sont à débourser immédiatement lors de l’acceptation de votre demande de prêt immobilier. Parmi ces frais : les garanties obligatoires (hypothèque ou caution, des protections prises par la banque pour se couvrir contre d’éventuels impayés) et les frais de dossier (représentant environ 1 % du capital emprunté, ces frais sont négociables).

N’oubliez pas les frais du notaire ! Si celui-ci joue un rôle essentiel dans votre transaction, ses émoluments font également partie de la somme à débourser au moment d’obtenir un crédit immobilier.

Les frais dilués dans le crédit immobilier

Quant à l’indispensable assurance, son coût est dilué dans les remboursements du crédit immobilier : il faut donc le prendre en compte dans le calcul de la somme totale à emprunter au moment de votre demande de crédit.

Si elle est indispensable, l’assurance prêt immobilier n’est pourtant pas obligatoire. Mais aucune banque ne vous prêtera un centime si vous n’avez pas souscrit une assurance comprenant certaines garanties minimum, notamment des garanties contre le décès de l’emprunteur ou son invalidité permanente. Libre à vous, ensuite, d’y ajouter des garanties supplémentaires afin de vous protéger contre des périodes chômées ou des interruptions temporaires de travail.

Enfin, notez que depuis la loi Lagarde, il est possible de décliner l’offre d’assurance de votre banque pour lui préférer un contrat souscrit auprès d’un organisme tiers. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance, et cette solution vous reviendra généralement moins cher que d’accepter le contrat de groupe bancaire. D’autres lois sont venues s’y ajouter, notamment la loi Sapin 2 qui permet aux personnes qui ont bénéficié d’une offre depuis février 2017 de pouvoir résilier chaque année son assurance.

Voici tous les éléments à connaître pour votre demande de crédit. Pour aller dans le détail, n’hésitez pas à explorer les pages suivantes de notre guide !

Publié par supportconseil.com

evolu en m instruisant

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